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Il Sole 24 Ore

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Imposta di registro calcolata sulla sostitutivaL’imposta di registro, nell’assegnazione o cessione agevolata degli immobili, è dovuta sul valore assunto ai fini della determinazione dell’imposta sostitutiva. Il paragrafo 13 della circolare delle Entrate n. 37/E, emanata ieri, ha sancito che l’opzione per la determinazione catastale del valore degli immobili non può essere autonomamente esercitata ai fini dell’imposta di registro. Così la base imponibile per tale imposta si determina con le regole ordinarie, quindi sul valore di mercato (articoli 43 e 51 del Dpr 131/1986).In sostanza la società che assegna l’immobile, ove intenda assumere il valore corrente ai fini dell’imposta sostitutiva dell’8/10,5 per cento, deve considerare il predetto valore anche ai fini dell’imposta di registro. Il vincolo posto dalla circolare vale sia se il valore assunto ai fini dell’imposta sostitutiva è superiore sia se è inferiore al valore catastale. Se ad esempio il valore di assegnazione è superiore, anche l’imposta di registro è dovuta sul tale maggior valore; se invece il valore normale è assunto in misura inferiore, l’Agenzia potrà accertare il maggior valore sia ai fini dell’imposta sostitutiva sia ai fini dell’imposta di registro.L’unica eccezione riconosciuta dalla circolare riguarda i fabbricati abitativi assegnati in esenzione da Iva ai soci persone fisiche che possono avvalersi della disciplina sul prezzo valore (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) e quindi assolvono l’imposta di registro sul valore catastale.Sempre sull’imposta di registro, l’Agenzia ricorda che la riduzione dell’aliquota nella misura del 50% trova applicazione solo con riferimento alle aliquote proporzionali e, di conseguenza, l’importo minimo di 1.000 euro non si dimezza.Quanto all’Iva, qualora l’assegnazione degli immobili rientri nel suo campo di applicazione in quanto all’atto della acquisizione del bene l’imposta fu detratta, la base imponibile è determinata in base al prezzo di acquisto o di costo determinati al momento della assegnazione (articolo 13, comma 2, lettera c, del Dpr 633/72). Questo criterio si applica, oltre che per la assegnazione, anche in presenza di trasformazione in società semplice; generalmente è possibile applicare l’esenzione da Iva ai sensi dell’articolo 10, punti 8 bis ed 8 ter del decreto Iva ed in questo caso l’importo fatturato al socio diventa rilevante solo per le società che operano nel settore immobiliare dovendo applicare il pro-rata.La circolare suggerisce due possibili metodi: quello del prezzo di acquisto e quello del prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui si effettua la assegnazione o la trasformazione. Il prezzo di acquisto in termini di “valore residuo” parte dall’importo pagato per acquistare il bene (quindi un dato remoto), cui vanno sommate tutte le spese incrementative sostenute. Quindi va consideratoil deprezzamento sulla base di variazioni significative con effetto negativo sul piano tecnologico, di mercato, economico, normativo, dell’obsolescenza o deterioramento fisico per gli immobili, anche in dipendenza del grado di vetustà, in base alla tipologia di bene. Una valutazione molto complessa che non prescinde da competenze tecniche estimative. Molto più semplice è il metodo fondato sulla determinazione della base imponibile utilizzando il prezzo di costo, al momento della assegnazione, di immobili con caratteristiche simili a quelli che si intende assegnare; questo metodo è suggerito in via subordinata.Quanto ai fabbricati rurali, l’Agenzia afferma che nella valutazione catastale dei terreni agricoli non va considerata la loro rendita catastale: il loro valore è espresso dal reddito dominicale, a condizione che le costruzioni siano funzionali al fondo agricolo.© RIPRODUZIONE RISERVATAGian Paolo Tosoni

Sorgente: Il Sole 24 Ore

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